Фоэдус

+7 (495) 724-79-69

27.03.14 Недвижимость при нестабильности рубля: прогнозы на 2014 год

«Цены на недвижимость будут либо топтаться на месте, либо расти в рублях на уровне инфляции – такой прогноз дал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко по итогам круглого стола «Недвижимость при нестабильности рубля: как девелоперы и покупатели реагируют на валютные колебания?» 21 марта в рамках выставки «Недвижимость-2014» и российского Форума лидеров рынка недвижимости в Центральном доме художника в Москве RREF.
Факторы форс-мажорной неопределённости
«На мой взгляд, есть два фактора, которые могут до конца года вызвать существенную девальвацию рубля, причем сильную. Непонятно только, сработают эти форс-мажорные факторы или нет. Первый связан с возможным ростом геополитической напряженности, вплоть до военных действий. В таких условиях прогнозировать курсы валют и поведение рынков становится крайне проблематичным. Если брать показатели курсов и состояние рынков с 2000 года, который можно считать началом подъёма российской экономики, то за эти годы фактически Россия не видела существенной внешнеполитической угрозы – врагов у нас не было, все было в порядке», – сказал эксперт.
Ситуация, которая сейчас разворачивается в связи с Крымом, с Украиной, пока непонятна. Есть сценарий аналога «пятидневной грузинской войны» вокруг Южной Осетии и Абхазии. Тогда прошло несколько месяцев, и проблема забылась, хотя до сих пор там существуют непризнанные государственные образования. Возможно, с Крымом будет похожая ситуация.
Если же будет эскалация противостояния, то курс рубля может быть подвержен существенным колебаниям. Эта политическая составляющая наиболее непредсказуема и неприятна.
В то же время Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам компании «ОПИН», отметила, что, с её точки зрения, курс рубля снижается намеренно, поэтому в обозримом будущем он вернётся к комфортной планке в 33 – 34 рубля за доллар.
«Рынок недвижимости за последнее время столкнулся с тремя вызовами: это кризис в банковском секторе, начавшийся в конце 2013 года; катастрофический рост курса доллара с начала этого года; и политическая ситуация, которую нам предстоит обсуждать ещё на будущих конференциях», – заявил независимый эксперт рынка недвижимости Павел Лепиш (до последнего времени генеральный директор «Домус Финанс»). По его словам, с конца января стали приходить клиенты, которые говорили: у меня в рублях было $100.000, за неделю оказалось $94.000, нужно срочно разместить средства, чтобы их сохранить.
Идеального рецепта для этого нет, отметили все эксперты. Купить валюту? Но где гарантии, что политическая ситуация не обострится настолько, что зарубежная валюта не перестанет вообще обращаться в России? Купить золото? И в каком банке его хранить? Не говоря уже о скачках курсов валют, да и стоимости золота за последние годы. Недвижимость выглядит в этом плане консервативно, не обещает сберечь средства в полном объёме, зато даёт возможность получать небольшой, но постоянный доход от сдачи в аренду. Недвижимость за рубежом? По словам Марии Котовой, исполнительного директора Knight Frank, если раньше люди продавали квартиры в Москве и покупали в Лондоне, то сейчас россияне делают заявки на продажу объектов в Европе и на покупку жилья или в Юго-Восточной Азии (например, Сингапуре), или особняков в Подмосковье.
Нефть как болевая точка
Второй фактор – цены на нефть. Запад много говорит о санкциях в отношении России в последнее время. Те, которые вводятся, носят чисто косметический характер. Единственная действенная санкция против России, с помощью которой развалили и Советский Союз, – это цены на нефть. У Запада есть возможность не навсегда, но на обозримый промежуток времени сбить их, например, путём альянса с арабским миром. Но, несмотря на все события последних месяцев, пока цены стабильно держатся выше $100 за баррель, хотя уже в прошлом году многие мировые ведущие экономисты предсказывали их понижающий тренд.
Для понимания, что будет с курсом рубля и ценами на недвижимость, нужно следить за ценами на нефть. Если наступит последовательное снижение последних, это будет означать введение реальных санкций Запада; курс рубля может упасть до 40 – 50 за $1.
В такой ситуации, конечно, лучше инвесторам «затариваться» валютой. Недвижимость не отыграет такое ослабление рубля. В 1998 году рубль упал в четыре раза. Недвижимость выросла в цене в рублях, но в долларовом выражении была «просадка» на 30 – 35 процентов, до 50 процентов на отдельные типы жилья.
Если же убрать за скобки эти два форс-мажорных обстоятельства, то опасений по поводу курса рубля не видно. Нефть пока держится уверенно на уровне более $100 за баррель. А эмоциональный скачок доллара может откатиться на позиции в 33 – 34 рубля за доллар за несколько месяцев, если политическая напряженность пойдёт на спад, считает руководитель IRN.RU.
Сухой остаток
Рубль будет постепенно слабнуть, его роста ожидать не приходится. С другой стороны, у Российской Федерации выручка валютная, а траты рублёвые. Поэтому, во-первых, России в целом, во-вторых, экспортерам выгоднее слабая национальная валюта.
Более показательными для рынка недвижимости окажутся долларовые цены – рост в рубле и падение в долларах (такой сценарий мы уже видели в 1998 году), считает Олег Репченко. Аналогично в 2009 годом мы видели спад долларовых цен на 30 – 40 процентов. Но большую часть затрат застройщики производят в рублях. Рублевые цены покажут прирост, поэтому недвижимость – не худший вариант для инвестирования. «Даже при самом негативном сценарии возможность достроить дома и передать квартиры покупателям будет оставаться», – считает руководитель IRN.RU.
Почему возникли проблемы в 2008 году? Многие застройщики были закредитованы в валюте, возникли кассовые разрывы (margin calls), поэтому многие крупные застройщики отошли в собственность банков.
По большому счёту, качественный рост цен на столичную недвижимость завершился почти семь лет назад: после ценового скачка 2006 году стоимость жилья в Москве колеблется в широком коридоре от $4000 до $6000 за квадратный метр.
«Если говорить о новостройках, то их цены будут расти на уровне инфляции или чуть выше, примерный коридор роста 6 – 10%, – считает госпожа Картавцева. – Что же касается бизнес-класса или высшего ценового сегмента, там можно ждать, скорее, стабилизации цен».
«В условиях валютных колебаний перевод цен в доллары может значительно снизить темп продаж, – говорит Алексей Болдин, генеральный директор ООО «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»). – А для нас важнее всего плановость и предсказуемость финансового потока».
«Ситуация сложная, нужно следить за индикаторами рынков, за «Индикаторами рынка недвижимости IRN.RU», а мы постараемся держать руку на пульсе, публиковать свои индексы и своё мнение», – заявил руководитель IRN.RU.



Новости

Самые актуальные и наиболее яркие новости из мира строительства, проектирования и инжиниринга собраны для посетителей в данном разделе веб-сайта компании «Foedus». На протяжении долгого времени мы помогаем нашим клиентам открывать СРО и вступать в саморегулируемые организации, получать допуски, сертификаты и лицензии, поэтому мы заинтересованы в обсуждении и анализе данных тем. Наши редакторы занимаются постоянным мониторингом профессиональных новостных лент и освещают важнейшие события, касающиеся коммерческого и промышленного строительства, СРО, ЖКХ, изменений в различных нормативно-правовых актах. Новостная страница является своего рода агрегатором последних событий, результатов исследований, подсчетов и экспертиз в России и зарубежом. Мы отфильтровываем для Вас главные новости этой недели, представляющие особый интерес для специалистов разных областей, так или иначе связанных со строительством, проектированием и изысканием. Вы можете прокомментировать интересную публикацию и поделиться ею в социальных сетях.

Контакты:
Адрес: 123022, Россия, Москва,
улица Красная Пресня, 28
Тел.: +7 (495) 724 79 69

Яндекс.Метрика
Работает на Amiro CMS - Free